Prêt immobilier et DPE : sont-ils devenus indissociables en 2025 ?
Publié le 22 août 2025 , mis à jour le 22 août 2025
En 2025, il est quasiment impossible de décrocher un prêt immobilier sans s’intéresser au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Longtemps considérée comme une simple formalité administrative, la note énergétique du logement est devenue un critère d’octroi de crédit à part entière.
Prêt immobilier et DPE sont-ils devenus indissociables ? La réponse est oui. Voici pourquoi, et comment mettre toutes les chances de votre côté.
Pourquoi les banques regardent-elles le DPE de si près ?
Le DPE mesure la consommation énergétique d’un logement et son impact carbone, avec une échelle allant de la classe A (excellente performance) à la classe G (passoire thermique).
Pour les établissements financiers, le DPE est désormais un véritable indicateur de risque :
- un logement mal classé perd de la valeur sur le marché ;
- il nécessite souvent des travaux coûteux ;
- il peut fragiliser la solvabilité de l’emprunteur.
La note énergétique de votre futur bien peut donc conditionner l’acceptation, ou le refus, de votre crédit immobilier.
Un tournant pris depuis la loi Climat et Résilience
Depuis la loi Climat et Résilience, le gouvernement a instauré :
- l’interdiction progressive de location des passoires thermiques (classes G puis F) ;
- le gel des loyers pour les logements énergivores.
Les banques ont logiquement intégré le DPE dans leurs critères d’octroi de prêt, afin d’anticiper la valeur réelle et la rentabilité du bien financé. Acheter une passoire thermique, c’est aujourd’hui acheter un bien dont la valeur locative est juridiquement menacée.
Les nouvelles conditions bancaires pour acheter une passoire thermique
Lors d’une demande de crédit pour un logement classé F ou G, les banques exigent généralement :
- un apport personnel minimum de 15 % du prix du bien ;
- un prêt avec une enveloppe travaux dédiée à la rénovation énergétique ;
- une épargne résiduelle obligatoire après l’achat ;
- un DPE projeté ou une simulation avant travaux pour évaluer la performance énergétique future du logement.
Sans DPE projeté ou simulation avant travaux, obtenir un financement pour une passoire thermique est aujourd’hui presque impossible.
Évaluer la viabilité du projet
Une maison classée G peut par exemple atteindre la classe C après une isolation performante et le remplacement du chauffage. Résultat : une valeur patrimoniale préservée et des factures énergétiques réduites, deux garanties précieuses pour la banque.
Réduire le risque de défaut de paiement
En anticipant le coût réel des travaux, la banque évalue plus finement votre capacité de remboursement sur toute la durée du prêt.
Comment simuler le DPE après travaux ?
Les travaux les plus efficaces pour sortir d’une étiquette F ou G sont :
- l’isolation thermique (murs, combles, planchers, toiture) ;
- le remplacement des fenêtres (double ou triple vitrage) ;
- l’installation d’un système de chauffage performant (pompe à chaleur, chaudière à condensation, solaire).
Des aides existent pour financer ces travaux : MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ ou encore des subventions locales et européennes.
Attention toutefois : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, et une nouvelle étape est prévue au 1er janvier 2027 avec un coefficient ramené à 1,7. Les classements évoluent : anticipez-les avec le simulateur DPE 2027.
Deux cas concrets
Achat d’une maison classée G
Jean souhaite acheter une maison classée G. Sa banque exige 15 % d’apport et une enveloppe travaux. Après rénovation, le bien atteint la classe D : le financement est accordé.
Investissement locatif dans un appartement G
Pierre veut acheter un appartement classé G pour le louer. La banque demande un DPE projeté accompagné de devis travaux. Après rénovation, le bien atteint la classe C : le projet est financé et le logement pourra être loué sans restriction.
FAQ
Le DPE est-il obligatoire pour obtenir un prêt immobilier ?
Le DPE est obligatoire pour toute vente, donc le banque le dispose systématiquement. Depuis 2025, la plupart des établissements l’exigent aussi comme critère d’analyse du risque, et réclament un DPE projeté ou une simulation de travaux pour les biens classés F ou G.
Quel apport demander pour acheter une passoire thermique ?
Pour un logement classé F ou G, les banques demandent généralement un apport personnel minimum de 15 % du prix du bien, une enveloppe travaux dédiée et une épargne résiduelle conservée après l’achat.
Une banque peut-elle refuser un prêt à cause du DPE ?
Oui. Un bien mal classé est jugé risqué : perte de valeur, coût des travaux, interdiction de location progressive. Le refus porte surtout sur les passoires G et F sans projet de rénovation crédible chiffré.
En conclusion : anticipez le DPE avant de signer votre offre de prêt
En 2025, prêt immobilier et DPE sont indissociables. Un bon DPE facilite l’accès au crédit, sécurise votre projet, valorise votre patrimoine et réduit vos charges énergétiques. Pour maximiser vos chances d’obtenir un financement avantageux, anticipez les travaux énergétiques et fournissez un DPE projeté à votre banque.
Vous achetez ou vendez une passoire thermique ? Faites vérifier votre dossier et vos scénarios de travaux grâce à mon offre d’analyse de DPE, ou testez dès maintenant le simulateur DPE 2027.