DPE et petites surfaces : comprendre les nouvelles règles du calcul

Publié le 26 mai 2025 , mis à jour le 26 mai 2025

Le DPE a connu une évolution significative depuis sa création en 2006. Son objectif : estimer la consommation d’énergie d’un bien immobilier pour évaluer son efficacité énergétique. De nombreux ajustements ont été apportés au fil des ans pour rendre cet outil plus juste, quelle que soit la taille du logement.

En 2024, une nouvelle réforme est entrée en vigueur, visant particulièrement les petites surfaces. Pourquoi ? Quel impact sur les petits appartements, longtemps pénalisés par la méthode de calcul ? Décryptage.

Des studios et T1 systématiquement mal classés

Le principal reproche fait à l’ancienne méthode de calcul du DPE était de désavantager systématiquement les petites surfaces (studios, T1, T2), souvent classées F ou G.

Les statistiques parlent d’elles-mêmes :

• environ 34 % des logements de moins de 30 m² sont classés F ou G ;
• contre seulement 13 % des logements de plus de 100 m².

Cette distorsion s’explique par deux mécanismes de calcul :

• la consommation d’eau chaude rapportée aux mètres carrés : dans un petit logement, elle est mécaniquement plus élevée par m², alors que l’usage d’eau est comparable à celui d’une grande habitation ;
• les surfaces déperditives supérieures par rapport à la surface au sol, principalement les murs extérieurs non isolés, plus nombreux proportionnellement.

Autrement dit, un studio chauffait « plus » par mètre carré qu’un grande appartement, sans être forcément inconfortable.

Ce que change la réforme : un indice de pondération

Pour corriger cette inégalité, un indice de pondération a été ajouté pour les logements de moins de 40 m². Ce mécanisme corrige l’impact de la taille du logement dans le calcul du DPE, permettant à de nombreux petits appartements de gagner une ou plusieurs classes sur le papier.

Le calcul a également été modifié pour prendre en compte des hypothèses d’occupation différentes, mieux adaptées aux petits foyers.

Un bilan chiffré : environ 140 000 logements sortis des classes F ou G

Les réformes apportées devraient permettre à environ 140 000 logements de moins de 40 m² de passer d’une catégorie F ou G à une classe supérieure. Cela peut sembler anecdotique à l’échelle nationale, mais dans un contexte de tension sur le marché locatif, c’est une bouffée d’air pour de nombreux propriétaires, qui évitent de devoir rénover leur bien à court terme.

Vérifier si votre DPE a évolué

Pour savoir si la lettre de votre DPE a changé grâce à cette modification, rendez-vous sur l’observatoire de l’ADEME (observatoire-dpe-audit.ademe.fr) et saisissez l’identifiant unique de votre DPE dans la rubrique « Trouver un DPE ou un AUDIT ».

Le contexte : l’interdiction progressive des passoires thermiques

Cette révision intervient dans un cadre législatif tendu, où la France cherche à réduire le nombre de passoires thermiques. Le calendrier d’interdiction de location est le suivant :

• depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G ;
• en 2028 : tour des logements classés F ;
• en 2034 : interdiction pour les logements classés E.

Actuellement, environ 5 millions de logements sont classés F ou G, une part non négligeable du marché locatif. Les nouvelles règles de calcul donnent un peu plus de flexibilité aux propriétaires de petites surfaces, qui gagnent du temps pour rénover.

À noter : les réformes du mode de calcul se poursuivent. Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, et une nouvelle étape est prévue au 1er janvier 2027 avec un coefficient abaissé à 1,7 (arrêté du 19 août 2026). Les petits logements chauffés à l’électricité peuvent y gagner des classes : consultez le simulateur DPE 2027.

Une réforme contestée : quel impact réel pour les locataires ?

Pour les locataires, cette réforme n’a en soi aucune incidence concrète. Un petit appartement dont le DPE passe de G à F, voire E, grâce aux nouvelles règles reste une passoire thermique : il nécessitera toujours des travaux pour améliorer réellement la qualité de vie des occupants.

Certains critiques pointent une contradiction : d’un côté on incite à la rénovation, de l’autre des petits appartements voient leur DPE s’améliorer sans aucun travaux. Cela interroge sur l’efficacité réelle de la mesure dans la lutte contre la précarité énergétique.

Enfin, le sujet divise politiquement : le gouvernement défend l’interdiction de location des passoires thermiques tout en proposant des aides à la rénovation, tandis que certains partis, comme le Rassemblement National, envisagent un retour en arrière, jugant ces interdictions contre-productives pour le marché locatif.

FAQ

Pourquoi les studios sont-ils mal classés au DPE ?

Parce que la consommation d’eau chaude et les surfaces déperditives (murs extérieurs) sont rapportées aux mètres carrés : elles pèsent proportionnellement plus lourd dans un petit logement, ce qui dégradait artificiellement leur note.

Comment savoir si mon petit appartement a changé de classe DPE ?

Vous pouvez utiliser notre calculateur DPE 2027 pour estimer l’impact du nouveau coefficient de conversion de l’électricité sur l’étiquette énergie de votre logement. Il suffit de renseigner les informations figurant sur votre DPE actuel, notamment la consommation d’énergie primaire, la part d’électricité et la surface du bien.

Cette estimation est particulièrement utile pour les petits appartements, dont les seuils de classement varient selon la surface.

Pour confirmer une éventuelle nouvelle étiquette, consultez ensuite votre DPE sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, dans la rubrique « Trouver un DPE ou un AUDIT ».

Un studio passé de G à E peut-il être loué ?

Non pas nécessairement : s’il reste classé F ou G, l’interdiction de location s’applique. Et même reclassé, le logement conserve ses faiblesses réelles d’isolation : seuls des travaux améliorent durablement la note et le confort.

En résumé

Le changement de calcul du DPE pour les petites surfaces est une bonne nouvelle pour de nombreux propriétaires de petits appartements, qui évitent parfois l’interdiction de louer. Mais cette souplesse ne remplace pas la rénovation : sans travaux, la performance énergétique réelle, et les factures, ne changent pas.

Vous voulez savoir quels travaux feraient vraiment remonter la classe de votre petit logement ? Découvrez mon offre d’analyse de DPE ou simulez les évolutions à venir avec le simulateur DPE 2027.